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Téléphone affichant une interface abstraite près d'un dossier immobilier parisien

Acheter en crypto sur le marché immobilier parisien : ce qui est possible, ce qui ne l'est pas

Antoine Lavisse

Acheter un appartement à Paris avec des crypto-actifs est possible en 2026, à une condition qui règle tout le reste : le notaire reçoit des euros. En France, le paiement d'une somme d'argent s'effectue en principe en euros, et le prix d'une vente immobilière arrive par virement sur le compte de l'étude. Le parcours consiste donc à convertir les crypto-actifs en euros au bon moment, chez un prestataire que le notaire accepte, et à faire arriver ces euros sur le compte séquestre de l'étude avec un dossier de traçabilité complet. Chez Étage.2, cette conversion est confiée à Deskoin, plateforme française agréée par l'AMF au titre du règlement européen MiCA, agrément n° A2026-012 du 28 avril 2026. Étage.2 ne manipule à aucun moment les fonds, ce qui est cohérent avec sa carte professionnelle sans maniement de fonds, et ses honoraires de recherche sont dus à la signature de l'acte, jamais avant. Cet article décrit le parcours étape par étape, le cadre réglementaire qui le rend possible, la fiscalité de la conversion, et les trois erreurs qui font échouer une acquisition en crypto sur le marché parisien.

Pourquoi le sujet est devenu sérieux en 2026

Pendant des années, « acheter en crypto » a désigné une poignée de transactions médiatisées et beaucoup de projets avortés. Ce qui a changé, c'est le cadre. Le règlement européen sur les marchés de crypto-actifs, dit MiCA, règlement (UE) 2023/1114 du 31 mai 2023, s'applique aux prestataires de services sur crypto-actifs depuis le 30 décembre 2024. En France, les prestataires actifs sous l'ancien régime national, dit PSAN, ont bénéficié d'une période transitoire jusqu'au 1ᵉʳ juillet 2026. Depuis le 2 juillet, selon l'AMF, une autorisation au titre de MiCA est obligatoire pour offrir ces services dans l'Union : un prestataire qui convertit des crypto-actifs en euros pour un client doit donc être autorisé. L'AMF recommande de passer exclusivement par un prestataire autorisé dans l'Union, MiCA ne prévoyant aucune équivalence pour les pays tiers.

Cette distinction n'est pas un détail de vocabulaire. Un notaire qui reçoit des fonds issus d'une conversion veut savoir qui a converti, sous quel statut, et avec quelles vérifications d'identité et d'origine des fonds. Un prestataire agréé répond à ces questions par son agrément et par la documentation qu'il produit. C'est ce qui rend le dossier lisible pour l'étude, et c'est ce qui manquait aux tentatives d'avant.

Deskoin figure sur la liste blanche de l'AMF comme prestataire agréé, avec les services suivants : conservation et administration de crypto-actifs pour le compte de clients, échange de crypto-actifs contre des fonds, échange de crypto-actifs contre d'autres crypto-actifs, exécution d'ordres, conseil et transfert de crypto-actifs. Le service qui compte pour un achat immobilier est le deuxième : l'échange contre des fonds, c'est-à-dire la conversion en euros.

Le parcours, étape par étape

1. Le cadrage immobilier. Le bien, le prix, le calendrier notarial. Rien ne diffère d'une acquisition classique à ce stade, sinon une information donnée tôt au vendeur et au notaire : une partie ou la totalité du prix proviendra d'une conversion de crypto-actifs. Cette transparence en amont évite le refus de dernière minute.

2. L'ouverture du dossier chez le prestataire. Deskoin réalise les vérifications d'identité et documente l'origine des crypto-actifs : historique des portefeuilles, provenance des achats, cohérence avec le patrimoine déclaré. C'est l'étape la plus longue, et celle qu'il faut engager dès la promesse, pas la veille de l'acte.

3. La conversion. Au jour convenu, les crypto-actifs sont convertis en euros au cours du moment. C'est là que se joue le risque de marché : entre la promesse et l'acte, plusieurs semaines passent, et un cours de crypto-actif bouge. La conversion se cale sur le calendrier de l'acquisition, avec une marge de sécurité, jamais l'inverse.

4. Le versement au notaire. Les euros sont virés sur le compte séquestre de l'étude par virement SEPA, accompagnés du dossier de traçabilité. Le notaire reçoit ce qu'il reçoit dans toute vente : des euros et des justificatifs.

5. La signature. L'acte authentique se déroule comme n'importe quelle acquisition. Le vendeur encaisse des euros. Il n'a, à aucun moment, été exposé aux crypto-actifs.

À aucune de ces étapes, Étage.2 ne reçoit ni ne détient de fonds. Le rôle du chasseur est de trouver le bien, de négocier, de coordonner le calendrier entre le prestataire et l'étude, et de faire en sorte que personne ne découvre le mot « crypto » le jour de la signature.

Le dossier d'origine des fonds

Le notaire et l'agent immobilier sont tous deux soumis à la lutte contre le blanchiment (Code monétaire et financier, article L561-2). La Chambre des notaires de Paris rappelle que le notaire peut demander à vérifier l'origine des fonds, y compris de l'apport personnel : épargne, vente d'un bien, héritage. Pour l'agent immobilier, la plaquette de TRACFIN de janvier 2026 est précise : se renseigner d'abord sur l'origine économique des fonds, vérifier l'identité du client en principe avant le compromis, sans s'en remettre au notaire ou à la banque. Si un doute fondé subsiste après un examen renforcé, le professionnel doit le déclarer à TRACFIN.

Pour des crypto-actifs, l'origine économique, ce sont le plus souvent les euros qui ont servi à les acheter, puis le chemin parcouru depuis ; pour des crypto-actifs reçus (minage, staking, rémunération, donation), ce sont les justificatifs de cette réception. Un portefeuille constitué il y a des années sur une plateforme fermée depuis, puis déplacé entre portefeuilles personnels, peut être parfaitement licite et difficile à documenter. Ce travail se fait avant de chercher un bien.

Ce qu'il faut préparer

Les pièces à réunir :

  • une pièce d'identité en cours de validité, pour chaque acquéreur ;
  • l'historique complet de chaque plateforme utilisée, depuis le premier achat : achats, ventes, échanges, retraits ;
  • les relevés bancaires des virements en euros qui ont servi aux premiers achats, ou les justificatifs des crypto-actifs reçus (minage, staking, rémunération, donation) ;
  • la liste des portefeuilles personnels et l'historique des transferts entre eux et les plateformes ;
  • les déclarations fiscales des années de cessions passées (formulaire 2086) et, pour les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos auprès d'une plateforme établie à l'étranger, les déclarations 3916-bis ;
  • pour la part du prix qui ne vient pas des crypto-actifs, le justificatif de son origine (épargne, vente d'un bien, succession, offre de prêt) ;
  • au moment de la conversion, le dossier de traçabilité remis par le prestataire et le relevé du virement en euros vers l'étude.

La fiscalité : la conversion est une cession

C'est le point que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard. Pour un particulier fiscalement domicilié en France, convertir des crypto-actifs en euros pour payer un appartement est une cession imposable. La doctrine fiscale vise aussi l'échange contre un bien : payer directement en crypto-actifs n'échapperait donc pas à l'impôt. Les échanges entre crypto-actifs sans soulte, eux, bénéficient d'un sursis d'imposition. Sur la plus-value réalisée, l'administration fiscale applique un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, selon la page dédiée d'impots.gouv.fr mise à jour le 17 juillet 2026. Le contribuable peut renoncer à ce prélèvement et opter pour le barème progressif, pour l'ensemble de ses plus-values de l'année ; une fois la date limite de déclaration passée, ce choix est irrévocable. La plus-value se déclare sur le formulaire 2086, et chaque compte ouvert, détenu, utilisé ou clos auprès d'une plateforme établie à l'étranger sur le formulaire 3916-bis, sous peine d'une amende par compte non déclaré. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, la directive européenne DAC8 fait recueillir par les prestataires des informations sur les opérations de leurs clients pour l'administration fiscale. Les cessions sont exonérées lorsque leur total n'excède pas 305 € sur l'année, un seuil sans portée pour un achat immobilier.

Concrètement, un acheteur qui a acquis ses crypto-actifs à bas prix et les convertit pour financer un appartement parisien doit intégrer cet impôt dans son plan de financement. Le budget disponible pour l'acte n'est pas la valeur du portefeuille, c'est la valeur du portefeuille moins l'impôt sur la plus-value. Ce calcul se fait avec un conseil fiscal, avant de faire une offre, et non après.

Ce qui fait échouer une acquisition en crypto

L'origine des fonds mal documentée. Un portefeuille dont l'historique est incomplet, des crypto-actifs acquis sur des plateformes disparues, des transferts sans justificatif : le prestataire peut refuser la conversion, et le notaire demander des pièces que l'acquéreur n'a pas. La solution est de commencer la documentation avant même de chercher un bien.

Le calendrier inversé. Convertir la veille de l'acte, ou attendre « que le cours remonte » alors que la date de signature est fixée, expose l'acheteur à devoir compléter en euros ou à renoncer. La conversion suit le calendrier notarial.

Le vendeur ou le notaire non informés. Un vendeur qui apprend à la promesse que l'acheteur paie en crypto peut refuser, par méconnaissance. Un notaire qui n'a jamais reçu de fonds issus d'une conversion agréée peut demander des délais. L'information en amont, avec le nom du prestataire et son agrément, désamorce les deux.

Ce que cela change pour un vendeur parisien

Rien, et c'est l'argument. Un vendeur qui accepte un acheteur payant en crypto-actifs reçoit des euros sur le compte de son notaire, avec le même acte et les mêmes garanties que pour tout autre acquéreur. Il élargit simplement le cercle des acheteurs possibles à des profils qui détiennent une partie de leur patrimoine sous cette forme. Sur un marché parisien où les prix signés ont reculé depuis 2021 (la médiane DVF des appartements du 15ᵉ est passée de 10 718 €/m² en 2021 à 9 500 €/m² en 2025), un acquéreur de plus n'est pas négligeable. À vérifier pour le vendeur : le nom du prestataire et sa présence sur la liste blanche de l'AMF, l'ouverture du dossier d'origine des fonds, et un plan de financement qui tient compte de l'impôt sur la plus-value.

Calendrier et acquéreurs à l'étranger

Aucun délai légal ne fixe l'écart entre le compromis et l'acte : les parties le choisissent librement. Après la signature du compromis, l'acquéreur non professionnel dispose de 10 jours de rétractation, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui le lui notifie.

Pour un acquéreur qui vit à l'étranger, trois points comptent. L'AMF recommande de passer exclusivement par un prestataire autorisé dans l'Union, MiCA ne prévoyant aucune équivalence pour les pays tiers. Le régime fiscal français des crypto-actifs vise les personnes fiscalement domiciliées en France : un non-résident regarde d'abord la règle de son pays, avec un conseiller de ce pays. Et TRACFIN cite parmi les signaux d'alerte des fonds venant d'un compte situé dans un pays à fiscalité avantageuse, ou dont l'origine n'est pas justifiée : un dossier documenté répond avant la question. La recherche se mène ensuite comme pour tout acquéreur à distance : visites en visio, compte rendu vidéo, en français ou en anglais.

Le cadre d'Étage.2

Deux points sont non négociables. Étage.2 ne reçoit ni ne détient aucun fonds : carte professionnelle sans maniement de fonds, la conversion et le versement relèvent du prestataire agréé et du notaire. Comme tout agent immobilier, Étage.2 reste soumise à ses propres obligations de vigilance : selon TRACFIN, l'identité de l'acquéreur se vérifie en principe avant le compromis, et l'intervention du notaire ou du prestataire n'en dispense pas. Et aucune somme n'est due avant l'acte : la loi Hoguet, à son article 6, interdit qu'un bien, une valeur ou une somme représentative d'honoraires ou de frais de recherche soit exigée ou acceptée avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit. Les honoraires de recherche d'Étage.2 sont de 3 % TTC du prix net vendeur, minimum 15 000 € TTC, dus à la signature de l'acte authentique, et à ce moment-là seulement. L'appel découverte est gratuit.

FAQ

Peut-on vraiment acheter un appartement à Paris en bitcoin ?

Oui, à condition que le notaire reçoive des euros. Les crypto-actifs sont convertis avant l'acte par un prestataire agréé, et les euros sont virés au séquestre de l'étude.

Quelles pièces le notaire va-t-il demander ?

Une identité vérifiée et de quoi établir l'origine des fonds : historique des plateformes et des portefeuilles, le plus souvent jusqu'aux euros d'origine, déclarations des cessions passées, dossier de traçabilité du prestataire. La liste exacte dépend de l'étude.

Qu'est-ce que l'agrément MiCA de Deskoin ?

L'autorisation d'exercer comme prestataire de services sur crypto-actifs au titre du règlement européen MiCA, délivrée par l'AMF le 28 avril 2026 sous le numéro A2026-012. Elle couvre notamment l'échange de crypto-actifs contre des fonds, le service utilisé pour une acquisition immobilière. Elle se vérifie sur la liste blanche publiée par l'AMF.

Le vendeur prend-il un risque ?

Non. Il reçoit des euros sur le compte de son notaire, comme dans toute vente. La conversion et ses aléas sont du côté de l'acheteur.

Quelle fiscalité sur la conversion ?

Pour un particulier fiscalement domicilié en France, la conversion en euros est une cession imposable. La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, avec option possible pour le barème progressif. Elle se déclare sur le formulaire 2086. Ce montant doit être intégré au plan de financement avant toute offre.

Faut-il payer quelque chose avant l'acte pour lancer la recherche ?

Non. L'article 6 de la loi Hoguet interdit à un professionnel d'exiger ou d'accepter une somme représentative d'honoraires ou de frais de recherche avant la conclusion de l'opération. Chez Étage.2, l'appel découverte est gratuit et les honoraires sont dus à la signature de l'acte uniquement.

Combien de temps prend une acquisition en crypto ?

Le même temps qu'une acquisition classique, à condition d'anticiper la documentation de l'origine des fonds, l'étape la plus longue. Aucun délai légal ne s'ajoute. La conversion elle-même se cale sur la date de l'acte.

Conclusion

Le marché parisien n'a pas besoin d'un « immobilier crypto ». Il a besoin de ce qu'il a toujours eu : un notaire, des euros sur un séquestre et un dossier propre. Ce qui a changé en 2026, c'est qu'un prestataire agréé peut produire ce dossier, et que l'agrément se vérifie en une minute sur le site de l'AMF. La position d'Antoine est simple : un acheteur qui détient des crypto-actifs n'a pas à choisir entre les vendre à la hâte et renoncer à Paris. Il a à préparer sa conversion comme on prépare un financement bancaire, avec le bon prestataire, le bon calendrier et un conseil fiscal. Le reste est une acquisition parisienne comme les autres, et c'est exactement ce qu'elle doit rester.

Le parcours de paiement avec Deskoin est présenté sur la page Paiement en crypto-actifs.

Sources

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